建築プロジェクトの企画フェーズは、「なぜ建てるのか」「どこに、何を、どのようにつくるのか」といった構想の原点をカタチにしていく重要なプロセスです。この初期段階での整理が、後続の設計・工事・運用の方向性や質に大きく影響します。ここでの検討が不十分なまま進行すれば、「イメージと違う」「運用に合わない」といった齟齬が生じ、設計変更やコスト増加につながることもあります。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、発注者の想いや事業背景を丁寧に汲み取りながら、実現可能でぶれのない構想の明確化をサポートします。敷地条件、法規制、建設コスト、財務、運用方針等、多様な視点から、構想の前提となる要素を総合的に整理し、複数の方向性を比較検討します。検討の過程では、建設以外の選択肢も視野に入れ、早期の段階で本質的な判断に向き合える環境づくりを重視します。

また、マスタースケジュールの策定、ボリュームスタディ、総事業費の試算、デザインの方向づけ等も、他の検討項目と連動させながら進めていきます。関係者の期待や価値観を丁寧にすくい上げ、ワークショップや対話を通じて共有しながら、プロジェクトの共通理解を深めていきます。

NCMは、建設の実現可能性を冷静に見極めつつ、関係者の合意形成や発注者組織内の意思決定プロセスにも配慮した構想の具体化を支援します。企画フェーズにおける丁寧な検討の積み重ねが、プロジェクト全体の整合性と推進力を支える基盤となります。

• 1-1　プロジェクト企画・構想支援（建設地の検討、デューデリジェンス、支援も含む）
• 1-2　マスタースケジュール検討
• 1-3　ボリュームスタディ検討等フィジビリティスタディ
• 1-4　コストアロケーションの整理
• 1-5　事業性判断の支援
• 1-6　デザインイメージの検討支援

プロジェクトの方向性を具体化していく計画フェーズでは、「何をつくるか」「どうつくるか」という設計・工事に直結する与件を整えると同時に、事業全体の骨格を明確にしていくことが重要です。この段階での検討の深さや的確さが、以降の設計・施工フェーズの質を大きく左右します。

事業目的の整理や要求条件の具体化、敷地やスケジュール・コストといった制約条件の把握、プランニングや工程・予算の検討、将来の運営も見据えた条件設定等、求められる作業は多岐にわたります。それぞれが密接に関連しているからこそ、バラバラに進めるのではなく、全体最適の視点で一貫して整理・判断することが重要です。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、プロジェクトの企画段階から寄りそってきた立場を活かし、発注者の意図や事業戦略を的確に引き継いだうえで、各種条件の設定や検討を段階的に支援します。関係者との対話を通じて得た情報を丁寧に可視化し、構造的に整理することで、「検討の背景」や「優先順位」も含めた判断基準を明確にし、実行力のある計画立案へと導きます。

また、後戻りを防ぎ、設計者や施工者との円滑な連携につなげるためにも、この段階での情報整理と方針共有は極めて重要です。NCMは、中立的なマネジメントの視点から全体を俯瞰し、発注者が将来にわたって納得できる判断を行えるよう、着実に支えていきます。

• 2-1　プロジェクト目標設定支援
• 2-2　プロジェクト要求条件設定支援
• 2-3　プロジェクト制約条件の整理
• 2-4　プランニング
• 2-5　マスタースケジュールの設定
• 2-6　事業費・工事費概算の算出支援
• 2-7　施設運営与件の整理
• 2-8　設計与件書の作成
• 2-9　設計者選定支援

設計フェーズは、建築プロジェクトの構想を図面や仕様として具現化し、事業を実現可能なカタチへと落とし込んでいく重要な段階です。設計与件をもとに、空間構成や機能、意匠、設備、構造等を検討する一方で、コストやスケジュール、安全性、法令対応といった複数の現実的な制約条件と向き合うことが求められます。ここでの判断は、施工・運用フェーズにも大きな影響を与えるため、事業全体の視点で進めることが重要です。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、設計者の創造性と専門性を尊重しながら、発注者の事業目的が設計に正しく反映されるよう、設計全体を俯瞰しながらマネジメントします。「どのように建てるか」「いくらで建てるか」「完成後にどう使われるか」といった視点を設計初期から統合し、将来の施工や運用まで見通した実行性の高い計画の構築を支援します。

また、設計が進むにつれて、要望や仕様、コストの間にずれが生じることも少なくありません。NCMは、節目毎の設計レビューやコスト検証を通じて、整合性の確認と調整を重ね、判断のタイミングや論点を明確化。VE（Value Engineering）やCD（Cost Down）の観点からも、単なるコスト調整にとどまらない総合的な最適化を図ります。

さらに、仮設計画や工事ステップ、運用動線等、施工に関わる視点を先取りして設計に反映させ、設計・施工・運用の連携を強化。発注者・設計者・関係者の共通認識を育み、スムーズな意思決定と次フェーズへの円滑な移行を支えます。設計フェーズは、プロジェクトの将来像を具体的なカタチへと定着させていく重要な工程です。NCMは、この段階において、関係者の検討と判断を的確につなぎ、次の施工・運用フェーズへと円滑に導くマネジメントを行います。

• 3-1　設計与件の伝達・更新
• 3-2　設計スケジュールの管理
• 3-3　設計内容のモニタリング
• 3-4　設計レビューの実施
• 3-5　工事費のモニタリング
• 3-6　設計段階におけるVE・CD検討支援
• 3-7　仮設計画の検討、工事施工スケジュール案の作成

発注フェーズは、建築プロジェクトにおいて設計者や施工者といった重要なパートナーを選定し、正式な契約関係を築くことで、プロジェクトの実行体制を整える段階です。ここでの意思決定は、設計・施工の進行にとどまらず、スケジュール、コスト、品質の整合、さらには事業目的の実現そのものに大きな影響を与えます。

このフェーズでは、まず調達全体の枠組みとなる発注戦略を策定し、プロジェクトの特性や発注者の方針に応じて、設計者・施工者の選定方式や契約スキーム、調達プロセスの基本方針を定めます。続いて、その戦略に基づいて具体的な選定方式や評価指標を設計し、公正性・透明性の高いカタチで募集・評価・選定を行っていきます。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、発注者の立場を尊重しながら、中立的かつ専門的な視点から調達活動を一貫して支援します。戦略構築から選定方式の検討、評価項目の整備、説明会の運営、質疑対応、評価会議のファシリテーション等、多様な業務を実務的かつ公平な立場でサポートします。

また、提案書や技術資料、見積内容については、設計や発注方針との整合性、実現性、将来的な運用との適合性、コストの妥当性等を多角的に確認。そのうえで、評価軸の明確化や比較検討の整理を通じて、発注者の意思決定を裏付ける判断材料を提示します。選定結果や契約条件についても、記録性と説明可能性を確保するカタチで整え、社内外への説明責任に対応できる状態を構築します。

契約の締結にあたっては、契約条項に曖昧さや不整合がないか等を確認。関係部署との調整や社内承認に向けた準備まで含め、契約手続き全体の着実な前進を支えます。

発注フェーズは、その後の計画・設計・施工の円滑な遂行を大きく左右します。NCMは、発注者の想いや方針を踏まえながらも、中立的な専門家としての冷静な視点と戦略的な判断力をもって、持続可能で納得感のある体制の構築を支援します。

※本章では、建築プロジェクトにおける発注・契約の全体像を整理し、設計者・施工者の選定と契約締結までの流れを紹介しています。
NCMは設計施工分離方式や設計施工一括方式、ECI（Early Contractor Involvement）方式等、多様な発注方式に対応し、プロジェクトの特性や発注者の方針に応じて、プロジェクト毎に最適なパートナー選定とプロジェクト体制の構築を支援します。

• 4-1　発注戦略の策定
• 4-2　設計者、施工者選定方式の策定
• 4-3　設計者、施工者提案の確認・評価
• 4-4　見積内容の確認
• 4-5　設計・監理業務委託契約、工事契約締結支援

工事フェーズでは、施工者によって現場での工事が進行します。設計者やサブコン、建設資材・什器メーカー、行政、近隣住民等、多くの関係者が同時に関与する工事フェーズでは、日々様々な調整や判断が発生します。発注者には、工程やコスト、品質、安全性等に関わる多様な検討事項について、現場状況を踏まえながら適切な判断を行うことが求められます。これらをプロジェクト全体の整合性や将来の運用までを見据えた視点で捉え、タイムリーに意思決定を行うことが重要です。

このとき、工事監理者は建築士法に基づき、設計図書どおりに工事が実施されているかいないかを確認します。
これに対し、コンストラクション・マネジャー（CMr）は工事監理者が適切に業務を遂行しているかを確認します。日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）はCMrとして工事監理者の業務を代替するのではなく、その業務が適切かつ確実に実施されるよう支援し、必要に応じて助言を行います。さらに施工段階にとどまらず、発注者の事業目的や将来の運用・維持管理までを視野に入れ、検討や提案を行いながらプロジェクト全体の最適化を目指します。

NCMは、発注者の立場から定例会議や分科会を運営し、工事スケジュールや進捗、施工図・製作図の整合、品質・安全管理、各種検査の状況等を把握・分析し、判断に必要な情報を整理して発注者を支援します。現場で発生する設計変更や調整事項についても、関係者間の条件整理や合意形成を支援し、発注者が納得して判断できる環境を整えます。

さらに、施工段階の判断が後工程や運用・維持管理に与える影響も踏まえ、将来を見据えた品質の確保や記録性の向上にも注力します。検査においては、是正対応の確認や再発防止策の整理・記録を通じて、課題管理の精度を高め、建物の信頼性と完成度を支えます。

NCMは、現場とプロジェクト全体をつなぐ戦略的な立場から、トラブルの未然防止、要求性能・品質の達成、確実な引渡しに向けて、発注者を力強く支えます。

• 5-1　工事運営に関わる各種調整、助言
• 5-2　工事計画に基づく実施状況の確認
• 5-3　工事スケジュールの管理
• 5-4　工事品質に関わる各種支援
• 5-5　設計変更・VE・CDの検討支援
• 5-6　施工図・製作図等の確認
• 5-7　各種検査代行・立ち会い

建物の運用フェーズは、竣工から開業・稼働に至る「価値創出のスタート」です。施設が本来の目的を果たし、長期にわたって高いパフォーマンスを発揮し続けるためには、この移行期における意思決定と準備が重要です。また、運用している建物においても戦略的なマネジメントは重要です。

設計段階で描かれた「使われ方」を現実の運用へとつなげるには、建物仕様、設備、運用方針、テナント、管理体制など、さまざまな要素の整合が求められます。NCMは、企画・設計・施工フェーズで蓄積した知見と関係性を活かし、運用に向けた体制づくりを多角的に支援します。例えば、運営方針の明確化、PM・BM会社の選定支援、リーシングやMD戦略の整理、移転・引越計画の検討など、多岐にわたるテーマに対して、発注者側の立場に立ちつつ、関係者との間に立って調整・合意形成を支援します。

NCMは、企画・設計・施工で蓄積した知見と関係性を活かし、建物仕様・設備・運用方針・テナント・管理体制の整合を図りながら、PM/BM選定、リーシング、MD戦略、移転計画までを中立的に支援します。
「準備の遂行」にとどめず、運用の立ち上げから価値最大化までを見据え、発注者の事業成果につながる運用フェーズの設計・実装を推進します。

• 6-1　建物管理方針の検討
• 6-2　プロパティマネジメント会社選定支援
• 6-3　ビルマネジメント会社選定支援
• 6-4　テナントリーシング支援
• 6-5　MD計画検討支援
• 6-6　移転・引越検討支援

建物を長く、安全かつ快適に使い続けるためには、日々の管理運営に加え、中長期的な視点での保全・改修の方針づくりが欠かせません。とくに築年数を重ねた施設では、劣化や不具合への対応にとどまらず、将来的な用途変更や制度対応、環境配慮等、多角的な備えが求められます。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、劣化診断、遵法性・耐震性の調査、BCP（事業継続計画）への対応支援、中長期修繕計画の策定、環境価値の向上、管理運営の最適化まで、維持・保全に関わるあらゆる局面で、建物の現状を多面的に分析。見えにくい課題を可視化し、発注者とともに将来を見据えた改善方針を検討・提案します。

施設の特性や運用方針、組織体制を踏まえながら、発注者とともに建物の将来像を描き、その実現に向けた戦略的な選択肢を提案。「建物をどう活かし、どう価値を高めていくか」という視点で、維持・保全を単なる延命措置ではなく、企業活動や社会貢献とつなぐ継続的な価値創出のプロセスとして発注者を支援します。

• 7-1　劣化診断調査
• 7-2　遵法性・リスク調査
• 7-3　耐震診断・BCP対応支援
• 7-4　中長期修繕・保全計画の策定
• 7-5　管理運営の最適化支援

建物の改修は、経年劣化や設備の老朽化に対応するだけでなく、法令改正や社会的要請の変化、利用ニーズの多様化等を踏まえた、将来を見据えて建物のあり方を再整理する戦略的な機会でもあります。BCPやESG、働き方の変化、環境負荷の低減といった観点から、既存施設のあり方を見直すことで、事業継続性の向上や資産価値の再評価、利用者の満足度向上が期待されます。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、現況調査や稼働状況の把握を起点に、施設の用途や機能の再検討、性能の向上、将来を見据えた長寿命化・災害対応力の強化等、多角的な視点で建物を分析。発注者とともに改修の目的や方針を整理し、再構築に向けたリニューアルの方向性を構築します。

また、改修工事における特有の制約（稼働中の利用者・テナントへの影響、既存構造や設備条件、限られた予算・工期等）を踏まえ、実現可能性を見据えた発注方式や工程・コスト計画を検討。発注から設計・施工に至るまで、品質・コスト・スケジュールの適切なバランスを確保しながら、発注者の意思決定を支援します。

さらに、段階的な改修や更新、将来的な運用方針との整合性にも配慮し、建物全体の持続的な価値向上とレジリエンス強化を図ります。NCMは、発注者の考え方や施設の役割に応じて、維持・保全を目的とする改修から、新たな価値創出を目指す改修まで幅広く対応し、保有資産の再生と戦略的な活用を後押しします。

• 8-1　リニューアル・バリューアップ計画の策定
• 8-2　改修工事の方針・コスト・工程の検討支援
• 8-3　改修工事の発注・設計・工事支援
• 8-4　長寿命化、延命措置
• 8-5　災害対応・BCP対応強化
• 8-6　ESG対応・環境価値の向上支援

施設を取り巻く環境が大きく変化するなか、既存建物をどのように活かし、いつ、どのように次の段階へ移行するかは、発注者の経営や社会的責任に直結する重要なテーマです。このフェーズでは、施設の現況把握から、資産ポートフォリオの再編、有害物質や老朽化リスクへの対応、改築・建替えの判断、さらには解体・撤去まで、未来を見据えた多様な選択肢が交錯します。

日建設計コンストラクション・マネジメント（NCM）は、建物を事業活動の基盤であり、社会との接点と捉え、発注者の将来構想をともに描くところから支援を開始します。そして、経営方針・事業計画・社会的要請との整合を図りながら、建物の活用・更新・再編・解体といった選択肢を丁寧に比較検討し提案します。各ステップにおいて中立的かつ専門的な視点から意思決定を支え、将来のあり方を発注者とともに構想します。

過去を継承し、未来を築くために。NCMは、発注者の「次の一手」に向けて、構想から実行まで力強く支援します。

• 9-1　保有施設の現況評価・資産診断
• 9-2　再編・統廃合・ポートフォリオ最適化支援
• 9-3　老朽化・施設課題への対応検討
• 9-4　将来構想・改築・建替えの意思決定支援
• 9-5　解体・撤去マネジメント支援