コンストラクション・マネジメント(CM)って何？
CMが分かる20のレッスン

プロジェクトに加わったCMrは、事業主がどんな建物を建てたいのか、会話を重ねて想いを理解し、コンセプトを組み立てていきます。
そして「何を」「いくらで」「いつまでに」建てるのか、プロジェクトのねらいを定めるのです。

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建設プロジェクトは数年間の長い道のり。初めのうちに全体の流れをイメージすることはとても大切です。
CMrは目的地である建物の完成までを示す地図のようなものを作り、「いつ何をしなければならないか」「途中にどのような課題があるか」「別ルートはあるか」などを事業主との間で共有します。
そして目的地まで迷わず辿り着けるよう、道案内しながら進めます。

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事業主は、設計会社に建物を設計してもらい、そこで作られた設計図を基に施工会社に工事を発注します。ところが、いざ施工会社から見積を受け取ると、想定していたより高額だったということをよく耳にします。
このようなリスクを低減するにはどうしたらよいか。建設物価は常に変動しますし、プロジェクトの進め方によってもふさわしい発注の仕方は変わります。
CMrがいるからには、建設市況が良い時も悪い時も、事業主に安心頂ける発注をお手伝いします。

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設計は基本的に2段階で行います。前半の「基本設計」で建物の大まかな方針を検討し、後半の「実施設計」で詳細な設計を行います。設計当初は不明確な部分も、設計が進むにつれて明確化して仕様が決まり、それに合わせて建設コストも決定的になります。
逆に言うと、コストを下げたいと思っても、設計が進むにつれて変更できる部分が少なくなっていくということです。コストが膨れ上がってどうしようもなくならないように、CMrが前半から計画的に仕様の検討をお手伝いします。

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建設プロジェクトが始まると、設計内容の判断、社内承認、発注、様々な業者とのやり取りなど、非常に多くの仕事が事業主の皆様を待ち構えています。
CMrは事業主のパートナーとなり、事業主の業務を量的・質的にサポートします。

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予算の上限がないプロジェクトなんて、ほとんど存在しません。
限られた予算のなかで、いかに事業主の要望を叶えることができるか…それがCMrに与えられた最大のミッションです。

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施工会社に見積を取ってみたら中身のよくわからない見積だったということが、建設プロジェクトには往々にしてあります。
そうならないよう、CMrがコスト構造を「ガラス張り」にします。設計の段階から常にコストを意識して進めること、見積依頼の際には見積り方を決めておくこと、工事費にどこまで含まれているのかはっきりさせること、これがポイントです。

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建設プロジェクトで大事なこと。それは初期段階で、建物の仕様のレベルや建設物価・市況を考慮した適正な目標コストを設定すること、そして、プロジェクトの途中で定期的にコスト状況をチェックし、計画を調整しながら進めていくことです。
CMrはこういったコストプランニング＆コントロールを行い、建物の完成時には「費用対効果のバランスの取れた」建物とします。

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Pはプロジェクト、Qは品質、Cはコスト、Sはスケジュール。その４つをCMrは管理します。
プロジェクトがスムーズに進行しているか、設計は事業主の要望がちゃんと入っているか、建物は設計図通りの品質を満たしているか、工事費が予算内におさまっているか、予定の工程通りに工事が進んでいるか。どれが欠けても良い建物、良いプロジェクトにはなりません。バランスが重要！

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事業主にとって悩ましいこと。それは建築の専門的な部分がよくわからないことではないでしょうか。例えば工事中、CMrは現場で行われる主な検査に立会い、事業主の視点で確認し、分かりやすく翻訳して事業主に報告します。
技術的な解決が必要な局面では、施工者の提案を一緒に聞いて助言を行い、事業主の適切な判断を導きます。事業主が建築の専門的な部分がわからなくても安心してプロジェクトを進められるよう、CMrが技術面でフルサポートするのです。

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もしあなたが事業主だとしたら、建物が完成した後の管理はどうしますか？建てることに精いっぱいで、なかなかそちらの方まで頭が回らない場合もあるのではないでしょうか。
CMrは建設に関するお手伝いだけでなく、建物が完成し、使用開始した後の清掃や警備、設備メンテナンスといったビルの管理仕様の検討、ビル管理会社の選定、管理マニュアルの作成など、建物の運営に関するお手伝いもしています。

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建設にかかる費用は高額なので、そればかりに目が行きがちですが、実は建物を建設してから最終的に解体するまでにかかる建物の一生涯の費用（これを「ライフサイクルコスト」といいます）のうち、建設費用はわずか1/4で、残りのほとんどが建物の運営中に必要な費用（これを「ランニングコスト」といいます）となります。
ですので、コストを縮減しようとする場合は、建設コストを縮減するだけでなく、ランニングコストを縮減する観点でもよく考えることが重要です。

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物事はトラブルが起きてから対処するのではなく、できれば未然に防ぎたいものですよね。皆様もご自宅で例えば外壁のペンキが剥がれたり、給湯器が故障したりといった形でご経験されているように、建物を構成する外壁材や内装材、設備系の機器類は、使って行くうちに劣化し、故障して、建物を利用する方々の支障となる場合があります。
そこで、そういったことが起きないように、計画的に修理したり交換したりする、「予防保全」という考え方をCMrは推奨しています。将来いつどのような工事が必要でいくらかかるか、私達ならご提案することが可能です。

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「劣化」と一口に言っても、機器類が故障するような「物理的劣化」と、故障しているわけではないけど時代遅れのような状態になり価値が低下する「社会的劣化」の2つがあります。例えばオフィスビルを例に挙げると、物理的劣化への対応だけでは最新のオフィスビルに負けない競争力を維持することはできません。
最新の建物とどこが違うのか、社会的劣化をきちんと診断し、機能を向上させる「建物のアップデート」が、建物を末永く使い続けていく上では重要です。

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建物も建って50年くらい経つと、大改修か建替えかといった大方針を考えることになります。また、たくさんの資産を持つ場合は、ポートフォリオ戦略といって、保有資産全体を見て最適な投資分配を考えることをします。
今、時代はストック型社会です。保有資産や有休資産の中には眠れるお宝があるかもしれません。CMrと共に有効活用を検討してみませんか？私達は建物の資産価値向上の為の戦略を立案し、実行を支援しています。

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建設業界には普段事業主が接することのない特殊な知識、用語、慣例などが多くあります。
CMrは事業主と各業者、あるいは各業者間を繋ぐ存在です。双方向にそれぞれ翻訳して伝えることで、ボタンの掛け違いを防ぎます。
プロジェクトを円滑に進めるには、この翻訳機能が大切なのです。

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