建物のライフサイクルマネジメント（LCM）とは？
建物の価値を末永く維持するために
2024.06.17 Mon
建築・建設の基礎知識
建物の価値を末長く維持し、安心して利用していくためには、計画的な「ライフサイクルマネジメント（LCM）」が欠かせません。建物のコストは建設費用が注目されがちですが、寿命が長くなるほど維持・保全、管理にかかる費用が増え、建設費を上回ることがあります。適切なライフサイクルマネジメントは、建物の価値を最大化し、保有資産としての価値を高めるための重要な取り組みです。
今回は、そんな建物のライフサイクルマネジメントの重要性や注目すべきポイントについて、詳しく解説していきます。
建物のライフサイクルマネジメント（LCM）とは
建物におけるライフサイクルマネジメント（Life Cycle Management、略称LCM）とは、建設プロジェクトの企画・計画段階から設計、工事、運用、維持保全、最終的な解体まで、建物の生涯を通じて適切な計画・管理を行うことです。
ライフサイクルマネジメントを意識し、建物の管理にかかるコストを最適化しながら、中長期的に適切な維持・保全を図ることで、建物をできるだけ長く有効に活用することはもちろん、保有資産としての価値を高めることにもつながります。
建物のライフサイクルコスト（LCC）とは
ライフサイクルコスト（Life Cycle Cost、略称LCC）とは、建物の企画・設計段階から工事、運営、管理、解体までの全期間にわたる費用の合計を指します。
建築プロジェクトにおいては、建築費が最も高額になるイメージがあるかもしれません。しかし、実際には、建物を長く使用するほど「建設するまでの費用（イニシャルコスト）」よりも「運用段階の費用（ランニングコスト）」の方が高額になることが多いです。ランニングコストは、イニシャルコストの3倍～4倍になる場合もあります。
建物の運用にかかるランニングコストは、水道光熱費、税金、保険などがあり、建物の保全にかかるランニングコストは保守、点検費用、運転監視、清掃、警備、修繕、更新費用などがあります。
建物のライフサイクルマネジメントの重要性
建設プロジェクトは、建築が完了して終わりではありません。その後の建物の運用・管理方法が「ライフサイクルコスト」「建物の寿命」「資産としての価値」に大きな影響を与えます。
建設時点で最新の設備や技術を導入しても、技術の進歩や利用者のニーズの変化により陳腐化してしまいます。また、長期使用に伴い物理的な劣化も避けられません。これには壁紙やタイルカーペットなどの建材の劣化や、エアコンなどの空調設備、照明などの電気設備などが挙げられます。適切な維持保全・更新を行うことで、建物の利用率や収益の低下を防ぎます。
このようにライフサイクルマネジメントは、建設した建物を長期的に維持・保全し、価値を高めるために欠かせない取り組みです。計画を立て、適切に取り組むことで、ライフサイクルコストを最適化しながら、長期にわたって資産価値を高い水準で維持できます。
建物のライフサイクルマネジメントのポイント
ここからは、建物のライフサイクルマネジメントのポイントについて４つ解説していきます。
１）早期からライフサイクル全体を計画
建物を建設する設計・工事段階ではどうしてもイニシャルコストに目がいきがちですが、早期から建物のライフサイクル全体に目を向けた計画を立てましょう。
設計や施工段階におけるイニシャルコストはもちろん重要ですが、建物完成後の運用・メンテナンスなどに必要なランニングコストについても建設プロジェクトの企画・計画段階や設計段階から検討しておくことで、ライフサイクルコストの最適化につながります。
２）中長期保全計画に基づいた定期メンテナンス
建物を長期的に良好な状態で使用し、健全な状態を維持するためには、定期的な修繕・更新工事が欠かせません。そのため、建物の構成部材や設備機器の耐用年数、調査における劣化状況を把握できるような中長期保全計画を作成し、それに基づいた定期的なメンテナンス、予防措置を行いましょう。
定期メンテナンス・予防措置を計画的に行うことは、建物の長寿命化、長期的なライフサイクルコストの削減、建物の性能維、利用者の満足度の維持・向上につながります。
３）最新技術の活用による管理の合理化
建物のライフサイクルを効率よく管理していくために、先進的なIT技術を積極的に活用する方法も有効です。
- BEMS（ベムス、Building Energy Management System）・・・建物のエネルギー管理を「エネルギー性能の最適化」と「快適な室内環境」のバランスをとりながらエネルギー管理を行うことができるシステムです。クラウド型のBEMSは遠隔地から複数のビルを連携管理できます。
- BIM（ビム、Building Information Modeling）・・・建物の設計・工事段階で作成したデータを、建物の維持保全段階で使用するシステム（IWMS：Integrated workplace management system、統合型ワークプレース管理システム）と組み合させることで、建物設備や家具などの資産台帳の一元化や予防保全による設備維持コストの削減、メンテンナンス・修繕計画の検討などに活用できます。
新鋭のIT技術は、建物の維持・管理の大幅な効率化が期待できるだけでなく、エネルギー使用量の低減やコストの削減にもつながる手段としても注目を集めています。こうした技術を積極的に取り入れることも、効率的なライフサイクルマネジメントを実現させる上で重要です。
４）維持保全やリニューアル、コンバージョン
建物は時間が経つにつれて劣化していくだけでなく、社会的に求められる価値やニーズが変化していくことも想定されます。維持・保全はもちろん、時代の流れやニーズにあわせたリニューアルを進めることも、ライフサイクルマネジメントにおける重要なポイントです。
近年では、持続可能な社会、サステナブルな社会の実現に向けた取り組みが企業に求められ、オフィスビルなどにおいても二酸化炭素の排出削減や環境負荷の低減を求める動きが加速しています。設備機器の更新において、エネルギーの利用効率の機器への更新や、オフィスビルの使用電力として再生可能エネルギー由来電力を使用する場合もあります。さらに、その他の改修と合わせて環境認証の取得などを行い、環境性能が高いことをアピールして企業イメージの向上やテナント誘致の促進を図ることもあります。
またリニューアルの中でも「用途変更」を伴う施設改修のことを「コンバージョン」と言います。例えば、長年使われた建築物を需要に合わせて新たな用途の建物に生まれ変わらせたり、最新機能を導入することで新しい価値を提供したりするなどが挙げられます。こうしたコンバージョンにより、不動産に対して新たな用途や価値を付与することも、有効なライフサイクルマネジメントの一つです。
建物をできる限り長く有効に活用し、価値を高めていくためには、ライフサイクルマネジメントの考え方が欠かせません。ライフサイクルコストを早期から考慮しておくこと、定期メンテナンスやリニューアルを行うこと、効率的な管理のシステムの導入など、ポイントを理解した上で、資産価値の最大化に向けて取り組みましょう。
より適切なライフサイクルマネジメントを実現したい場合は、日建設計コンストラクション・マネジメントにご相談ください。当社が提供するライフサイクル・マネジメントは、建物・不動産の有効活用を推進し、適切な維持・保全を図りながら、資産価値の最大化を実現するサービスです。調査・診断から管理運営、維持・保全、不動産利活用まで、ニーズに対応する多様なサービスメニューを用意しています。お気軽にご相談ください。